街坊感慨：“人走茶凉”的老开发区，规划商圈能重生？

五一假期来临，很多人都去外地旅游了，勤恳发推的小编只能抽空在广州本地逛逛小景点。正寻思去南海神庙溜达，朋友却抱怨：“那边没啥好玩的，商场又冷清，逛街都没得逛……”

碰巧在头条刷到一位街坊的感慨：“（开发区西区）青年路步行街曾经无比繁华，现在‘人走茶凉’，晚上人气冷清，全网的朋友你们怎么看？”

（图源/今日头条）

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城市变迁，沧海桑田，小编之前也曾分析过老开发区的整体情况：《三张“大饼”陆续铺开，黄埔东南角仍是价值洼地？》，彼时只是大概讲过那里的商业氛围和未来商圈规划，如今看到这位街坊的实拍照片，不免有一点震惊，因为这街道也太冷清了。

（青年路夜景，图源/头条@广州小平哥）

比如开发区西区曾经的繁华地带——青年路步行街，如今晚上9点就很多店就关门了，也不知道是不是已经倒闭，在营业的店里也没什么顾客，街上的行人更是寥寥可数。

（青年路夜景，图源/头条@广州小平哥）

这位街坊也曾在晚上9点多拍过汇赢商业广场、南岗佳纷天地等地方，前者是开发区东区首个购物商城，据说在2013年开业。但就街坊的现状实拍图来看，经营实在谈不上景气，场面冷清，不少店面和铺位也没商家。

（汇赢商业广场，图源/头条@广州小平哥）

佳纷天地则是去年年底刚开业，现场人气要略多一点，但总的来说还是不太乐观……本以为新开的商业广场，附近又有佳兆业未来城、城市广场和其他多个小区，客流量却这么少，难道大家都窝家里了？

（佳纷天地，图源/头条@广州小平哥）

坊间传闻南岗万达广场的客流量还可以，但新商场的成熟运营还需要时间。反观科学城的另一家萝岗万达广场，目前的客流量明显要比南岗万达可观，而汇聚奥园、锐丰、飞晟汇三个商业综合体的香雪商圈，整体人气也是越来越旺盛，在工作日也有不少顾客逛街逛到很晚。

（萝岗万达商业街，图源/百度搜索）

即便是“远郊”知识城，近两年开业的商场如绿地缤纷城、城南邻里中心等，客流量也在持续增长。跟这些地方一比较，老开发区的步行街、商场确实是太不景气了。

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城市变迁，沧海桑田，云埔、南岗、夏园、穗东等街道，早期因为广州开发区设立后汇聚了大面积的工厂，所以在这一片区就业的工人非常多。

但是，随着产业经济的更新换代，近年来老开发区的很多工厂因为环保违规或不符合新时代规划，要么是搬迁，要么是被关停，比如近期南岗街、穗东街就有61家“散乱污”工厂被取缔。

（节选自61家被关停的企业名单）

虽然工厂违规被关停是咎由自取，但很多“打工人”也可能因此而失业。老开发区就业岗位的减少，会导致大量工人的流失，虽然未来这一带将通过穗港智造合作区方案来实现产业升级，但这都是后话，毕竟规划建设要全部完成还为时尚早。

另一方面，黄埔区正在加紧推进66个旧村的改造工作，像南岗、穗东、夏园等街道就有很多村子在拆迁，村中可供出租的房屋越来越少，租金也是水涨船高。在这种大背景下，就有更多工人离开老开发区了。

（老开发区旧改面貌，图源/百度搜索）

小编不止一次说过，商业运营和商圈发展是商场、店家和客群的三方博弈，这其中客群（客流量）是最重要的因素。试想如果没有足够多的顾客上门，商品再优质又有什么用？再加上经营成本的提高，黄埔这些年倒闭的店家、没落的商场也不在少数。

客流量的来源主要有三种，一是产业集聚带来的上班族群体，二是区域常住人口，三是对商圈慕名而来的消费人群，比如天河商圈就吸引了大量流动性很大的消费者。

（天河商圈夜景，图源/百度搜索）

诚如上述所言，老开发区短期内的产业集聚力、人才吸引力远不如黄埔其他板块，甚至还有下降迹象；板块内一手新盘数量少，常住人口增长速度慢；再加上商业配套整体上不可避免的老化，难以吸引消费者，商圈发展也就更不景气了。

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根据《广州市黄埔区 广州开发区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》，老开发区一带未来将更新打造南岗、西区两个商圈。

从规划方案来看，一方面是重视社区商业中心和商业广场的建设；另一方面是规划多所高端酒店，服务于企业商务；此外，还有一些由产业衍生出来的商业配套，比如跨境电商体验区、电商冷链产业园等。

（南岗商圈、西区商圈未来规划图）

总的来说，这方案仍是以社区商务服务为主，这跟目前各村旧改的规划是相吻合的。也就是说，规划的方向更偏向于为本地居民和企业服务，想要形成天河那种对外地消费者的商圈难度还是挺大的。

可能有些街坊会说：“可以依托南海神庙发展旅游业，带动商圈繁荣”，这确实是一个途径，但客观来讲单靠南海神庙所能形成的影响力还是有限，对商业的拉动力有待商榷。

但不管如何，如果南岗、西区两个商圈的这些详细规划能逐步落实，并且顺利运营成熟，对本地街坊来说肯定是好事。当然，商业的建设还是得跟旧改、穗港智造合作区的推进相结合，才能更好地聚人气、兴商圈。

（图源/黄埔生活汇留言区）

上次黄埔东南角的文章曾有一段街坊的留言讲得很透彻，老开发区想要重生不是仅靠商圈规划就能完成的。总之，产业、人口、城市配套、环保整治等都需要大手笔的退旧翻新，希望各项规划能尽快实现，期待老开发区的涅槃！

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